นามธรรม

บทความนี้จะกล่าวถึงวรรณกรรมในการเลือกพยานผู้เชี่ยวชาญการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทประเมินบ้าน วรรณกรรมการเลือกพยานผู้เชี่ยวชาญที่มีอยู่ในปัจจุบันชี้ให้เห็นว่าเมื่อพยานผู้เชี่ยวชาญนอกเมืองเข้าใจความรู้และประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญในท้องถิ่นผู้เชี่ยวชาญนอกเมืองเป็นตัวเลือกที่ชัดเจน

• แต่ทนายความส่วนใหญ่ใช้การประเมินของผู้ประเมินตามปัจจัยต่างๆ ไม่เกี่ยวข้องกับการชนะคดีเช่นความสะดวกสบายระยะทางใกล้กับสำนักงานของพวกเขาความใกล้เคียงกับเรื่องทรัพย์สินคำแนะนำของลูกค้าหรือค่าใช้จ่ายของผู้เชี่ยวชาญ ผลของการศึกษาวิจัยทางสังคมศาสตร์สองส่วนนี้ระบุว่าในสถานการณ์ที่จะมีประเด็นการประเมินค่าที่ถกเถียงกันอยู่หรือมีการเรียกพยานผู้เชี่ยวชาญจากผู้ประเมินราคามาวิจารณ์งานของผู้ประเมินราคาฝ่ายตรงข้าม

คำนำกับกระดาษ

หลังจากเกือบ 25 ปีในฐานะพยานผู้เชี่ยวชาญการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์บริษัทประเมินบ้านผู้เขียนคนนี้ได้ตั้งข้อสังเกตว่าในกรณีส่วนใหญ่ของคดีฟ้องร้องทนายความมักจะเลือกผู้เชี่ยวชาญการประเมินของพวกเขาจากในบริเวณโดยรอบของทรัพย์สินทั่วไป อย่างไรก็ตามการปฏิบัตินี้ตรงกันข้ามกับวรรณกรรมเกี่ยวกับกระบวนการคัดเลือกพยานผู้เชี่ยวชาญที่ไม่ได้ระบุที่ตั้งหรือความใกล้ชิดทางภูมิศาสตร์ของผู้เชี่ยวชาญในเรื่องทรัพย์สินเป็นประเด็นที่เกี่ยวข้อง (เช่น Couture และ Hayes, 2010; Fried, 2008; Tirella, 2006; Strutlin, 1996; Cabaniss, 1997; Bremser และ Mathis, 1994; Harrell, 2536; Champagne et al., 1991; Jones, 1955)

บทความนี้ศึกษาถึงเหตุผลที่ทนายหลายคนเลือกผู้ประเมินราคา “ท้องถิ่น” และรายละเอียดการวิจัยใหม่ที่น่าสนใจว่าอย่างน้อยสำหรับกรณีที่สำคัญหรือมีมูลค่าสูงทนายความควรมองหาพยานผู้เชี่ยวชาญการประเมินที่ดีที่สุดจากนอกพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ทั่วไป และผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาที่เป็นปฏิปักษ์

เหตุผลทั่วไปสำหรับการว่าจ้างผู้ประเมินราคา “ท้องถิ่น”

การทบทวนวรรณกรรมการเลือกพยานผู้เชี่ยวชาญการประเมินบ่งชี้ว่ามีอินสแตนซ์จำนวน จำกัด จากวรรณกรรมทุติยภูมิ (เช่นคุณภาพที่ไม่ผ่านการตรวจสอบโดยผู้อื่นหรือคุณภาพนิตยสาร) ซึ่งแนะนำให้จ้างผู้ประเมินราคา “ท้องถิ่น” เหตุผลในการเลือกพยานผู้เชี่ยวชาญการประเมินท้องถิ่น ได้แก่ :

•การประหยัดต้นทุน
•ความสะดวกและความสะดวกในการประชุม / สื่อสาร
•ลูกค้ารู้สึกสบายใจกับและ / หรือเคยว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญในท้องถิ่นของตนมาก่อน
•ความรู้เกี่ยวกับเงื่อนไขทางเศรษฐศาสตร์จุลภาคและแนวโน้มที่ผ่านมาในพื้นที่เป็นพื้นฐานสำหรับความคิดเห็นเกี่ยวกับสภาพตลาดในอนาคต และ
•ในกรณีที่คณะลูกขุนจะได้รับอิทธิพลจากที่ที่ผู้เชี่ยวชาญอาศัยอยู่เติบโตหรือไปโรงเรียน

ข้อเสียที่ระบุไว้โดยทั่วไปของผู้เชี่ยวชาญนอกเมืองคือค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการเดินทาง อย่างไรก็ตาม “ค่าใช้จ่ายอาจคุ้มค่า … เมื่อพยานที่อยู่ไกลออกไปเกินกว่าจะเป็นปฏิปักษ์กับผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่ของที่ปรึกษา” (หน้า 567)

ข้อเสียอีกประการหนึ่งเมื่อผู้เชี่ยวชาญนอกเมืองเป็นผู้เชี่ยวชาญที่โดดเด่นกว่าและมีข้อมูลประจำตัวที่ดีกว่าก็จะมีค่าธรรมเนียมสูงกว่า ทนายความจะต้องพิจารณาถึงการพิจารณาในทางปฏิบัตินี้ในบริบทของค่าธรรมเนียมที่ลูกค้าสามารถรับได้อย่างสมเหตุสมผลระยะเวลาที่การดำเนินการมีแนวโน้มที่จะดำเนินการได้

• ในกรณีที่ผู้ประเมินราคา / ผู้เชี่ยวชาญในท้องถิ่นเป็นข้อเสนอแนะของลูกค้าทนายความจะต้องประเมินว่าคำแนะนำของลูกค้านั้นขึ้นอยู่กับความต้องการที่จะโยนเพื่อนบางธุรกิจบริษัทประเมินบ้าน และ / หรือต้องการจ้างผู้เชี่ยวชาญ (โดยไม่คำนึงถึงคุณสมบัติ) มักจะชอบ ผลประโยชน์ของลูกค้าเนื่องจากความสัมพันธ์ส่วนตัวหรือเศรษฐกิจ คำแนะนำของเฮก (2011) ในการให้คำปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญที่ลูกค้าเลือกคือ:
• “โปรดจำไว้ว่ามันเป็นทนายความที่ลูกค้าน่าจะให้เครดิตหรือตำหนิสำหรับผลของการดำเนินคดีตามที่ระบุไว้ซ้ำ ๆ ผู้เชี่ยวชาญมักจะเล่นอย่างมีนัยสำคัญ – หากไม่ใช่บทบาทสำคัญในกระบวนการดำเนินคดีดังนั้นมี ไม่มีสิ่งทดแทนสำหรับทนายความที่ดำเนินการเนื่องจากความขยันของตัวเองเกี่ยวกับผู้เชี่ยวชาญที่เสนอและสำหรับทนายความที่มีส่วนร่วมในการสื่อสารที่ชัดเจนกับลูกค้าเกี่ยวกับข้อดีและข้อเสียของผู้เชี่ยวชาญที่เสนอใด ๆ “(หน้า 563)

แม้ว่าจะไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในเอกสารเกี่ยวกับการประหยัดต้นทุนของผู้เชี่ยวชาญในท้องถิ่นผู้เชี่ยวชาญการประเมินราคานอกเมืองอาจต้องใช้เวลาเพิ่มเติมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในการปฏิบัติตามกฎความสามารถของมาตรฐานมาตรฐานของการประเมินการประกอบวิชาชีพ (USPAP) (2014) -2015) โดยเฉพาะ:

(a) การปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับที่ใช้กับผู้ประเมินราคาเช่นกฎหมายการออกใบอนุญาตการประเมินราคาของรัฐ และ

(b) “ที่จำเป็นต้องมีความสามารถทางภูมิศาสตร์ผู้ประเมินราคาที่ไม่คุ้นเคยกับลักษณะของตลาดที่เกี่ยวข้องจะต้องได้รับความเข้าใจที่จำเป็นในการสร้างผลลัพธ์การมอบหมายที่น่าเชื่อถือสำหรับประเภทอสังหาริมทรัพย์และตลาดที่เกี่ยวข้อง” (หน้า U-11)

อ้างถึงในส่วนนี้เพื่อความสามารถทางภูมิศาสตร์ของ USPAP โดยเฉพาะ Federal Rule of Evidence 702 กำหนดว่า “ความรู้ทางวิทยาศาสตร์เทคนิคหรือความรู้เฉพาะทางอื่น ๆ จะช่วยให้ผู้ทดสอบได้รับความจริง” และในสถานการณ์นั้น (b) “พยานที่มีคุณสมบัติเป็นผู้เชี่ยวชาญโดย ความรู้ทักษะประสบการณ์หรือการศึกษาอาจเป็นพยานดังกล่าวในรูปแบบของความคิดเห็นหรืออย่างอื่น … “กฎ 702 แก้ไขในปี 2000 ด้วยการเพิ่มองค์ประกอบ” ความน่าเชื่อถือ ” ภายใต้กฎ 702 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมพยานผู้ทรงคุณวุฒิอาจจัดเตรียมพยานผู้เชี่ยวชาญเท่านั้น “หาก (1) พยานหลักฐานนั้นยึดถือข้อเท็จจริงหรือข้อมูลที่เพียงพอ (2) พยานหลักฐานนั้นเป็นผลของหลักการและวิธีการที่เชื่อถือได้และ (3) พยานได้ ใช้หลักการและวิธีการที่เชื่อถือได้กับข้อเท็จจริงของคดี ” ดังนั้นสำหรับผู้ประเมินราคา

ไม่ว่าผู้เชี่ยวชาญการประเมินความพึงพอใจองค์ประกอบของความสามารถทางภูมิศาสตร์จะถูกตัดสินว่าเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการยอมรับ อย่างไรก็ตามในกรณีส่วนใหญ่ปัญหาจะไปกับน้ำหนักของหลักฐานแทนการอนุญาต

การได้รับความสามารถทางภูมิศาสตร์จะไม่เป็นปัญหาสำหรับผู้เชี่ยวชาญนอกเมืองที่มีประสบการณ์และโดดเด่นกว่าซึ่งจะสามารถเข้าใจลักษณะตลาดที่เกี่ยวข้องกับปัญหาการประเมินค่าได้

สรุป

วรรณคดีที่ครอบคลุมมากที่สุดเกี่ยวกับการเลือกพยานผู้เชี่ยวชาญการประเมินไม่แนะนำให้เลือกพยานผู้เชี่ยวชาญที่ใกล้เคียงทางภูมิศาสตร์กับคุณสมบัติของเรื่อง อย่างไรก็ตามทนายความทั่วไปสนับสนุนผู้เชี่ยวชาญการประเมิน “ท้องถิ่น” โดยมีเหตุผลว่าเป็นหนึ่งหรือมากกว่าของการลดต้นทุนความสะดวกทนายความความพึงพอใจของลูกค้าและความรู้ก่อนหน้านี้ของพื้นที่ใกล้เคียงหรือเรื่องของเรื่อง

จะมีบางครั้งที่ค่าใช้จ่ายจำเป็นต้องจ้างผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาในท้องถิ่น นอกจากนี้จะมีบางกรณีที่จำเป็นต้องมีผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคา แต่เนื่องจากการประเมินค่าไม่ใช่ปัญหาที่โต้แย้งค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใด ๆ สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่